Михаил Гущин о том, как рост мегаполисов меняет форматы жилой недвижимости

Вице-президент по маркетингу и продукту RBI Михаил Гущин специально для ДВИЖ Инсайтов рассказал о том, как будет меняться подход к обустройству инфраструктуры агломераций, о возвращении городов к природе, а также о том, что должен закладывать в свою стратегию девелопер, чтобы быть востребованным через 10 лет.

‍

Большие города

Сегодня почти во всех развитых странах наблюдается процесс укрупнения и уплотнения существующих агломераций. Укрупнения как территориального, так и демографического. По данным Росстата, на 1 января 2024 года 75% россиян проживают в городах. В свою очередь, Сбербанк прогнозирует, что всего за 10 лет, к 2035 году, этот показатель достигнет 81%.

Города растут во многом за счет периферийных районов. Это один из факторов востребованности таких новых относительно форматов недвижимости, как коворкинги — где можно не только работать, но и общаться, творить, учиться. В новых районах, которые активно застраиваются жильем, такой запрос ощутим: есть большое количество людей, для которых этот формат удобнее, нежели необходимость каждый день ездить в центр города в офис. Ведь ключевым, самым ценным ресурсом, на сохранение которого должны быть направлены усилия — это время человека. Люди стремятся оптимизировать свои перемещения, чтобы максимально эффективно использовать своё время.

Дизайнеры, фрилансеры, специалисты IT, «цифровые кочевники» — у представителей всех этих профессий есть устойчивый спрос на работу вне дома и офиса. Для самих девелоперов такая опция, как коворкинг в составе инфраструктуры дома, становится инструментом конкуренции. Мы уже не первый год закладываем коворкинги (как вариант, клуб жильцов) во многие наши проекты. У жителей дома «Куинджи», который строится на Лиговском проспекте, будет собственный коворкинг. В доме «Струны» на улице Шостаковича подобную функцию может взять на себя досуговый центр.

‍

‍

Назад к природе

Давайте посмотрим, а куда территориально сегодня стремится спрос? Сейчас на рынке активны два тренда, на первый взгляд разнонаправленных. С одной стороны, после пандемии жители городов, особенно молодая, экономически активная и платежеспособная аудитория, стремятся ближе к центру. Тем более, что за последние годы (5 лет) мегаполисы, в особенности Петербурга, сделали большой шаг вперед в благоустройстве городских кварталов, общественных территорий.

С другой стороны, есть и стремление «к природе», за город. Растет популярность формата индивидуального загородного дома. Эти два тренда развиваются параллельно. А высокий спрос обеспечен в первую очередь тем девелоперским проектам, которые отвечают на оба эти запроса. Это проекты с высоким уровнем благоустройства, ландшафта, большой площадью качественного озеленения, при этом расположенные в городской черте, в районах с развитой инфраструктурой. 

‍

‍

Как показывает практика, жителям городов нужен постоянный контакт со спокойными природными объектами для снижения уровня стресса. Очень важно видеть зелень, слышать шорох листвы. Идеально если жилой дом имеет прямой выход к воде, это визуально расширяет пространство, обеспечивает прохладу в летний период и дает возможность организовать дополнительные элементы благоустройства и активности для жителей дома. И если девелоперу удается собрать преимущества городской и загородной локации «в одном месте» — успех проекту обеспечен. 

В качестве примера могу привести тот же проект «Струны» — лучший проект благоустройства в комфорт-классе по версии Urban Awards. Здесь мы, уже не впервые в нашей практике, применяем подход, известный как биофильный дизайн, «соединяющий» природу и человека. Концепция благоустройства и ландшафтного дизайна строится вокруг музыки и северной карельской природы: в рамках проекта мы обустроим общедоступный городской парк площадью 1,3 га, с высадкой более 1 100 деревьев и кустарников, а также большой приватный внутренний двор дома на стилобате, где будет высажено почти 8 000 растений. Точкой притяжения для всего района станет общедоступный природный арт-объект — звучащий от прикосновения человека «Гром-камень».

‍

Гибкость и трансформация

В ближайшее десятилетие продолжит меняться не только городская среда и общественные зоны, но и пространство квартир. Жилая недвижимость переходит к парадигме мультифункциональности и эргономичности: квартиры избавляются от всего лишнего, их площадь уменьшается, комнаты перестают быть статичными: гостиная трансформируется в рабочий кабинет, спальня — в место занятия спортом, детская — в виртуальный класс. 

‍

‍

В условиях роста себестоимости и цен на недвижимости потребители за последние несколько лет привыкли к изменившимся площадям квартир. Даже в элитном сегменте они становятся меньше. Постепенно уходят отдельные кухни, большие гостиные — им на смену приходят кухни-гостиные. Вместо отдельных кабинетов — коворкинги за пределами квартиры. Словом, повышение эргономичности компенсирует снижение площади. Потребитель, вне зависимости от ценового сегмента, даже в элитном классе недвижимости, все больше ценит не площадь саму по себе, а то, насколько рационально продумано пространство квартиры, как оно может быть функционально использовано, насколько оптимально там могут быть размещены типовые предметы мебели и техники. То, что мы в RBI называем Art of life — продуманность сценариев повседневной жизни.

‍

‍

Еще один важный фактор изменения квартирографии — старение населения. Демографический кризис и нестабильность в мире ведут к постепенному превалированию возрастной аудитории. По прогнозам ООН, к 2030 году число лиц в возрасте от 60 лет и старше на планете вырастет на 38% — с 1 млрд до 1,4 млрд человек – и будет превышать численность молодежи. А ведь это, безусловно, отдельная целевая аудитория со своими потребностями. Например, им не так важны детские площадки, школы, детские сады, — скорее удобства закрытой и спокойной, камерной «клубной» среды, забота о здоровье.

Запросы группы пожилых покупателей на нашем рынке пока практически не охвачены. В отличие, например, от Китая: там уже представлено жилье не только с соответствующей безбарьерной средой, но даже с возможностью отслеживать медицинские показатели человека и реагировать на них. В больших городах возрастное население — уже довольно большая группа, и продукт, для нее предназначенный, позволит занять эту пока свободную нишу тем девелоперам, которые первыми начнут такой продукт создавать.

‍

Жилье завтрашнего дня

На что должен обращать внимание девелопер, чтобы оставаться в тренде спроса и быть востребованным через 5-10-15 лет? На мой взгляд, прежде всего на безопасность. Причем развитие цифровых технологий, систем контроля доступа, не отменяет также и стремления потребителя физически отделить свою внутреннюю, «домашнюю» среду обитания от внешнего мира. Люди все больше ценят закрытость своего внутреннего жизненного пространства. Территория дома, на которой нет машин и посторонних людей, доступ через центральную входную группу, — сегодня это тренд номер один.

Люди воспринимают свой дом как островок безопасности в турбулентном мире. Это базовая ценность, ее важность сравнима с фактором надежности застройщика 10-15 лет назад, когда долгострои на рынке были более обыденным явлением, чем сегодня. Мы во всех наших проектах создаем закрытую внутреннюю территорию, часто с двором, поднятым на уровень стилобата на высоту нескольких метров.

У проникновения цифровых систем в нашу повседневную жизнь есть и обратная сторона медали. Люди чувствуют, что находятся под наблюдением, и это повышает тревожность. Взять те же мобильные устройства, которые, как считается, могут собирать информацию о пользователе, чтобы выдавать рекламу таргетированно, с учетом его интересов и нужд. Далеко не факт, что это для человека благо, скорее у людей возникает естественная реакция — желание меньше быть «под надзором». Поэтому достаточно перспективным направлением является недвижимость с опцией свободы от «цифрового надзора». В сегменте коммерческой недвижимости и туризма это может быть, например, гостиничный проект или апарт-отель в естественной среде (горы, лес), созданный под запрос на цифровой «детокс».

‍