Сколько длится электронная регистрация недвижимости в Росреестре

Электронная регистрация — неотъемлемый инструмент в работе застройщика. Мы уже много раз поднимали тему инструментов для регистрации в Росреестре, а сегодня поговорим про этапы, виды и сроки.

Дисклеймер: в этой статье разбираем сделки между физлицами и застройщиками и физлицами. О том, как девелоперу повысить эффективность сервиса электронной регистрации рассказали в другом материале: 

Алфавит пользы застройщика: сокращаем затраты и цикл сделки с электронной регистрацией

Читать статью

‍

Сколько длится электронная регистрация недвижимости на каждом этапе?

Длительность регистрации зависит от вида сделки. Застройщики в своей работе сталкиваются в основном с:

• договорами ДКП, ДДУ, ДУТП, ДС;
• и передачей прав собственности.

Но, несмотря на разнообразие сделок, процесс регистрации почти одинаковый. Он выглядит следующим образом:

• подготовка документов;
• выпуск ЭЦП, в случае ее отсутствия;
• формирование и подписание заявления;
• оплата госпошлин;
• регистрации в Росреестре;
• получение документов/выписки из ЕГРН.

Часть этапов проходит вне зависимости от человека, который подает документы. Так, регистрация в Росреестре осуществляется самим органом федеральной власти. А другие этапы — вариативны. В соответствии с выбором будущего владельца объекта недвижимости и вида сделки, которую регистрируют, определяется:

• где и как будет выпущена ЭЦП;
• кто будет собирать и отправлять документы в Росреестр;
• кто будет оплачивать госпошлину.

В основном для физлиц посредниками в этих процессах выступают банки, застройщики, нотариусы и брокеры. Но также будущий владелец может самостоятельно подать документы в Росреестр. В зависимости от этого меняется стоимость регистрации, ее сроки и удобство для клиента.

Подача документов и способы регистрации

Как мы уже отметили, клиент может осуществить регистрацию различными способами. Рассмотрим каждый из них.

Через МФЦ

В этом случае покупатель и продавец недвижимости очно обращаются в МФЦ. Процесс достаточно простой: запись на прием в МФЦ, подписание договора обеими сторонами и получение заявления для регистрации в Росреестре, а также расписки о приеме документов. Через МФЦ чаще всего регистрируют ДКП и передачу прав собственности. 

Через застройщика

Клиент предоставляет необходимые документы застройщику и с его же помощью выпускает ЭЦП (если ее у него нет). Застройщик подает документы напрямую в Росреестр с помощью сервиса электронной регистрации, оплачивает госпошлину и пересылает документы об успешной регистрации клиенту. Девелоперы регистрируют почти все виды сделок.

Через нотариуса

Регистрация через нотариуса не сильно отличается от регистрации через застройщика. Всей бумажной работой занимается юрист. Этот способ дороже, однако он удобнее, если речь идет о более сложных ситуациях. Например, наследование, дарение и т.д.

Через Госуслуги

Регистрация в Росреестре через Госуслуги — альтернативный вариант регистрации через МФЦ. Отличается только формат — онлайн. Все, что необходимо — приложить нужные документы и подписать заявление ЭЦП. Способ чаще всего это используют физические лица, чтобы зарегистрировать земельный участок в Кадастре. 

Через сайт Росреестра

Этот способ также представляет собой онлайн-процесс. Для регистрации на самом сайте необходимо иметь подтвержденный профиль на Госуслугах.

Проверка документов и сроки регистрации

Проверка документов проходит в два этапа:

1. клиент или посредник проверяет документы самостоятельно перед отправкой;
2. документы проверяются в Росреестре и в случае неполного пакета документов или ошибок отправляются на доработку. 

Чтобы избежать негативного сценария, описанного во втором пункте, лучше всего обращаться к посредникам, которые специализируются на работе с регистрацией. Дарение, наследование — к нотариусу, ДДУ, ДКП, все виды переуступок — к девелоперам. Кроме того, менеджеры застройщика — эксперты не только в вопросах недвижимости, но и в регистрации. Сопровождение на протяжении всего пути и контроль со стороны девелопера упрощает и ускоряет процесс регистрации. 

Самостоятельная проверка документов и проверка посредниками не ограничена по срокам. Однако это определяет, насколько быстро завершится сделка, поэтому лучше всего выбирать надежных и проверенных партнеров. 

Сроки регистрации в Росреестре:

• регистрация ДДУ — 3-5 рабочих дней;
• регистрация прав напрямую через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней;
• кадастровый учет напрямую через Росреестр — 5 рабочих дней, через МФЦ — 7 рабочих дней;
• регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, наследования и т.д. — 3 рабочих дня, онлайн — 1 рабочий день;
• регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, наследовании и т.д. через МФЦ — 10 рабочих дней.

Полный список сроков регистраций прописан в ст.16 ФЗ-218 

Если Росреестр обнаружит ошибку в документах, сроки значительно увеличатся. Заявление уйдет на доработку, а это значит, что придется подавать новое.  

Получение выписки из ЕГРН

После окончания регистрации Росреестр направляет документ, который является подтверждением успешного завершения сделки. Один из таких документов — выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — официальный документ, который содержит в себе информацию об объекте недвижимости и его собственниках. В процессе регистрации является итоговым документом, подтверждающим успешное завершение сделки.

В большинстве случаев выписка возвращается в электронном формате zip-архива с xml-файлом (выписка), sig-файлом (ЭЦП) и другими документами в зависимости от ситуации. Посредники обычно предоставляют более удобное отображение результатов регистрации, например, в PDF-формате.

Получить выписку в бумажном формате тоже возможно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ.

‍

Преимущества электронной регистрации недвижимости

Преимущества электронной регистрации можно рассматривать для физических лиц, так как перед ними все еще стоит выбор: подавать документы в электронном формате или в бумажном. Что касается организаций, с 1 марта 2025 года они обязаны подавать все заявления только в электронном формате.

В чем проявляются преимущества электронной регистрации? 

1. Скорость. Сократились не только сроки регистрации самим Росреестром, но и время на сбор документов, подписание, проверку, работу менеджеров АН или застройщика.
2. Удобство. Не нужно никуда ходить и тратить время на дорогу и очереди. В некоторых сервисах электронной регистрации даже появились удобные инструменты для сбора необходимых данных, которые помогают избежать ошибок человеческого фактора.
3. Прозрачность. Процесс электронной регистрации еще проще, чем бумажной. Кроме того, можно отслеживать статус своей регистрации на сайте Росреестра.

‍

Какие документы нужны для электронной регистрации?

По закону ФЗ-218 к заявлению на кадастровый учет или регистрацию прав необходимо приложить:

1. документ, который подтверждает полномочия заявителя или его представителя;
2. документы, которые являются основанием для регистрации прав и кадастрового учета;
3. иные документы, предусмотренные ФЗ-218 и другими нормативными актами.

Если физлицо самостоятельно подает документы — необходимо предоставить документ, подтверждающий личность, например, паспорт. Если этим занимается кто-то другой — необходима доверенность. Пакет документов отличается в зависимости от вида сделки, которую необходимо зарегистрировать. Рассмотрим необходимые документы для самых популярных из них.

Пакет документов для регистрации ДКП:

• заявление на регистрацию
• ДКП в двух экземплярах
• паспорта всех участников сделки
• документ, подтверждающий право собственности продавца (например, выписка из ЕГРН) 
• кадастровый паспорт

Пакет документов для регистрации ДДУ:

• заявление на регистрацию
• ДДУ в трех экземплярах
• паспорта дольщиков
• кредитный договор/договор ипотеки
• документ с описанием объекта недвижимости (кадастровый паспорт)
• доверенность (если должник направляет заявление не самостоятельно)

Пакет документов для регистрации прав собственности:

• заявление на регистрацию
• договор ДДУ/ДКП/переуступки/дарения и т.д.
• паспорт будущего собственника
• кадастровый паспорт
• акт приема-передачи (для новостроек)

В зависимости от семейного положения, наличия детей и других факторов перечень документов может меняться и пополняться. Также это касается всех сделок, где необходимо нотариальное заверение, например, в случае наследования.

‍

Электронная подпись (ЭЦП) и ее роль в регистрации недвижимости

Электронная цифровая подпись (ЭЦП или ЭП) — аналог рукописной подписи, который позволяет работать с электронными документами.

По 63‑ФЗ есть три вида подписей:

• Простая ЭП: пароли или коды из сообщений, которые подтверждают личность для авторизации. 
• Неквалифицированная ЭП или усиленная неквалифицированная ЭП: получена криптографическим преобразованием информации, которое также подтверждает личность. Имеет большую защиту, чем простая, и подходит для внутреннего документооборота. Доказывает неизменность информации в документе после подписания. Необходимо соглашение о признании ЭЦП.
• Квалифицированная ЭП / усиленная квалифицированная ЭП: имеет полную юридическую силу без доп соглашений. Подтверждается квалифицированным сертификатом и имеет самый высокий уровень защиты.

В электронной регистрации используется последний вариант. ЭЦП не только позволяет ускорить подписание договора благодаря онлайн-формату, но и обеспечивает безопасность сделки.

Выпустить ЭЦП сейчас достаточно просто. Если застройщик осуществляет электронную регистрацию, значит, что он использует специальный сервис, который и предоставляет возможность выпуска ЭЦП.

В модуле электронной регистрации ДВИЖа есть несколько способов выпуска ЭП для будущего дольщика, которые ускорят процесс: 

• в офисе или курьером с сервисом Sing.me;
• с помощью загранпаспорта с биометрией — сервис Госключ.

Самостоятельно дольщик также может выпустить электронную подпись в удостоверяющем центре. Это организация, которая имеет право выпускать квалифицированные электронные подписи.

Сейчас, когда для всех юрлиц регистрация проходит только в онлайн-формате, ЭЦП — один из самых необходимых и важных инструментов.

‍

Возможные трудности и риски при электронной регистрации

Ошибки человеческого фактора могут возникнуть при заполнении заявления, подготовке документов и других рутинных задач. Это повышает риски возврата заявления на доработку.

Решение: использование сервисов электронной регистрации. 

Например, в модуле электронной регистрации ДВИЖа есть:

• сканирование документов
• заполнение данных через Госуслуги
• подсказки, какие документы необходимо приложить
• выпуск ЭЦП разными способами
• настройка рассылки результатов регистрации
• быстрая оплата пошлин

Все это позволят минимизировать ошибки при регистрации и значительно ускорить процесс. 

Что касается последнего пункта списка, некоторые сервисы электронной регистрации оплачивают пошлины с большим интервалом во времени. Из-за этого увеличиваются сроки регистрации. Не стоит забывать об этом и уточнять частоту оплаты при выборе сервиса. 

Кроме того, бывает, что застройщик забывает пополнить счет для оплаты госпошлин, из-за чего также задерживаются регистрация.

Решение: ДВИЖ оплачивает пошлины со своего счета, если у вас закончились средства, а после выставляет счет. 

Технические сбои неизбежны во всех сферах. Однако их влияние можно минимизировать. Для этого застройщикам стоит выбирать партнеров:

• изначально с хорошей репутацией на рынке
• и тех, кто быстро адаптируется и решает все проблемы

Росреестр сам может допустить ошибку при составлении документов. В случае если вы это обнаружили, необходимо подать заявление на исправление ошибки.

‍

Как подготовиться к сделке с электронной регистрацией?

Инструкция для физлица:

1. Определите вид сделки, которую вам необходимо зарегистрировать.
2. Выберите способ регистрации, исходя из вида сделки — всегда можно проконсультироваться с экспертом.
3. Проверьте свою ЭЦП или выпустите новую.
4. Подготовьте все необходимые документы, в том числе те, которые необходимо нотариально заверить.
5. Несколько раз проверьте пакет документов и отправьте их в Росреестр.
6. Не забудьте оплатить Госпошлину.
7. Проверять статус регистрации можно на сайте Росреестра.
8. Проверьте документы, которые прислал Росреестр — даже органы власти могут ошибаться.

Инструкция для застройщика:

1. Выберите сервис электронной регистрации, который подходит именно вашим запросам.
2. Проверьте, как может быть выпущена ЭЦП в выбранном сервисе регистрации.
3. Сопровождайте клиента на протяжении всего пути, регистрация ДДУ — это не конец.
4. Не забывайте пополнять счет для оплаты госпошлин.
5. Проверяйте документы клиентов, а еще лучше — используйте инструменты, которые сделают это за вас.
6. Следите за статистикой регистраций, не забывайте о контроле и анализе.

На что стоит обращать внимание при выборе сервиса электронной регистрации?

Читать статью

Несмотря на понятный процесс, электронная регистрация имеет свои подводные камни. Существует множество факторов, которые могут ее замедлить. Главное — знать изначальную причину и уметь с ней работать. А в случае если появляются сложности, не нужно бояться обращаться за советом к экспертам.